50 Apartamentos Minha Casa Minha Vida em Lançamento

Apartamentos Minha Casa Minha Vida em lançamento, na planta

Comprar na planta é comprar antes de a obra existir. O preço é menor, a escolha de unidade é a maior possível e o pagamento se estica por todo o período de obra. Em troca, é preciso entender três coisas que ninguém explica no estande: o que se paga durante a obra, quando começa a amortização de verdade e o que a lei garante se a entrega atrasar.

O que você paga enquanto a obra acontece

Durante a obra existem duas contas correndo em paralelo, e elas são diferentes.

Quando começa a amortização de verdade

Durante a obra vigora a carência. Nesse período você paga os encargos de carência, mas não amortiza o principal do financiamento. O artigo 24 da Portaria MCID nº 470/2025 é direto: o prazo de carência equivale ao prazo previsto para execução das obras, limitado a 24 meses, admitidas prorrogações até o teto de 36 meses.

Só ao fim da carência começa a amortização propriamente dita, e é a partir dali que corre o prazo de até 420 meses. Na prática: enquanto a obra corre, o saldo devedor não cai. Ele começa a cair depois.

O que a lei garante se a obra atrasar

A Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei 4.591/1964 e criou regras claras. Vale a pena conhecê-las antes de assinar, não depois.

Se for você quem desiste. O artigo 67-A limita a pena convencional a 25% da quantia paga. Quando o empreendimento está sob regime de patrimônio de afetação, esse limite sobe para 50%, mas em compensação a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se, contra 180 dias após o desfazimento no regime sem afetação. Há ainda deduções previstas em lei, como IPTU e condomínio do período em que a unidade esteve disponibilizada.

As duas certidões que todo comprador deveria pedir

Por que comprar em lançamento

Feitas as contas e conhecidos os riscos, a compra na planta continua sendo a melhor entrada no Minha Casa Minha Vida por três razões objetivas.

Escolha. No lançamento o estoque está inteiro. Andar, posição solar, vista e planta ainda estão disponíveis. Numa obra avançada sobra o que ninguém quis.

Fôlego de caixa. O período de obra é tempo para organizar a entrada, juntar o FGTS e quitar as parcelas intermediárias sem sufoco. Quem compra pronto precisa do dinheiro todo agora.

Preço de entrada. A tabela de lançamento é a menor da vida do empreendimento. Cada mês de obra que passa aproxima o preço do valor de imóvel pronto.

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Perguntas frequentes sobre comprar apartamento na planta

O que são os juros de obra?

São os encargos de carência. A Portaria MCID nº 470/2025, no artigo 11, define como a atualização das parcelas de financiamento já liberadas à construtora, mais os juros do período de carência. Incidem apenas sobre o valor já liberado, não sobre o total contratado, e por isso crescem conforme a obra avança.

Quando começo a pagar a prestação do financiamento?

A amortização do principal começa ao fim da carência, que corresponde ao prazo de execução da obra, limitado a 24 meses e prorrogável até 36 meses, conforme o artigo 24 da Portaria MCID nº 470/2025. Durante a obra você paga os encargos de carência e as parcelas contratadas com a construtora, mas o saldo devedor do financiamento ainda não é amortizado.

Quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega?

O artigo 43-A da Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 13.786/2018, permite até 180 dias corridos além da data contratual sem penalidade, desde que essa tolerância esteja expressamente pactuada de forma clara e destacada no contrato. Passado esse prazo, o comprador adimplente tem direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die, ou pode rescindir com devolução integral mais multa em até 60 dias.

O que é patrimônio de afetação e como confirmo se o empreendimento tem?

É o regime dos artigos 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964 que separa o empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Se ela quebrar, o terreno e os recebíveis daquela obra não vão para a massa e permanecem vinculados a concluí-la. Só existe quando averbado no Registro de Imóveis, conforme o artigo 31-B, então a confirmação é feita retirando a certidão de matrícula atualizada do terreno no cartório competente. Declaração do vendedor ou menção em material publicitário não substitui a certidão.

E se eu desistir da compra?

O artigo 67-A da Lei 4.591/1964 limita a pena convencional a 25% da quantia paga. Havendo patrimônio de afetação, o limite sobe para até 50%, mas a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se, contra 180 dias após o desfazimento quando não há afetação. Há ainda deduções previstas em lei, como IPTU, condomínio e valor de fruição no período em que a unidade esteve disponibilizada.

Posso comprar na planta antes do registro da incorporação?

Não. O artigo 32 da Lei 4.591/1964 proíbe o incorporador de alienar frações ideais antes de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente. Peça sempre o número do registro, a matrícula e o cartório, e retire você mesmo a certidão atualizada.