5 Apartamentos Minha Casa Minha Vida em Em construção

Apartamentos Minha Casa Minha Vida em construção

Em construção significa obra já iniciada, com estrutura de pé e prazo mais curto até as chaves. É o meio termo entre o lançamento e o imóvel pronto: você ainda pega condição de pagamento diluída, mas visita o canteiro, vê o que está sendo entregue e espera menos. Em troca, a tabela já não é a de lançamento e o estoque de unidades é menor.

O que muda em relação ao lançamento

Do ponto de vista jurídico não existe diferença: a lei não separa lançamento de obra em andamento. A diferença é de prazo, de preço e de informação disponível, e ela é grande.

Como a obra é medida, e por que isso importa no seu bolso

A liberação de recursos do financiamento à construtora acompanha o avanço físico medido da obra. Isso tem um efeito direto no que você paga: os encargos de carência, chamados no mercado de juros de obra, incidem sobre as parcelas de financiamento já liberadas, e não sobre o valor total contratado. É o que define o artigo 11 da Portaria MCID nº 470, de 12 de maio de 2025, em sua versão compilada.

A consequência prática é contraintuitiva. Quem entra numa obra avançada assume um encargo mensal maior desde o primeiro mês, porque a liberação já está adiantada. Em compensação paga esse encargo por muito menos tempo. Quem entra no lançamento começa pagando pouco e termina pagando mais, ao longo de um período bem mais longo.

Do fim da obra até a chave na mão

Obra concluída não é sinônimo de chave entregue. Entre um marco e outro existem três etapas, e conhecê-las evita a frustração de achar que a construtora está enrolando quando na verdade o processo está correndo.

A ordem está amparada na própria lei. O artigo 35-A, inciso IX, da Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 13.786/2018, fala em prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra. Ou seja, o habite-se vem antes, a averbação depois, e a entrega das chaves ocorre depois da quitação ou da individualização do financiamento.

O que conferir antes de assinar

Numa obra em andamento você tem uma vantagem que o comprador de lançamento não tem: dá para verificar o que já foi feito. Vale usar isso.

Para quem a obra em andamento faz mais sentido

Para quem tem prazo curto. Aluguel vencendo, contrato acabando, mudança de cidade, filho chegando. Quando a data importa, comprar obra avançada reduz a incerteza pela metade.

Para quem quer ver antes de decidir. Insolação, ruído da rua, vista real da janela, tamanho do hall, distância a pé até a estação. Tudo isso se avalia melhor com a estrutura pronta do que numa perspectiva impressa.

Para quem já tem a entrada organizada. Com menos tempo até a entrega, sobra menos prazo para juntar o valor da contrapartida. Quem já tem o FGTS disponível e a entrada resolvida aproveita melhor essa condição.

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Perguntas frequentes sobre apartamento em construção

Qual a diferença entre lançamento e em construção?

Juridicamente nenhuma, a lei não separa as duas situações. Na prática, em construção significa obra já iniciada: menos tempo até a entrega, menos meses de correção do saldo pelo índice da fase de obra e a possibilidade de visitar o canteiro antes de decidir. Em contrapartida, o estoque de unidades disponíveis é menor e a tabela já não é a de lançamento.

Compensa mais comprar na planta ou com a obra já iniciada?

Depende do prazo em que a família precisa das chaves e de quanto suporta pagar por mês agora. Na planta o preço é menor e a espera é maior; em obra iniciada o preço já subiu, mas a espera cai e há muito mais informação disponível para avaliar o produto. Não existe resposta única.

Como funcionam os juros de obra num empreendimento já em construção?

Os encargos de carência incidem sobre as parcelas de financiamento já liberadas à construtora, conforme o artigo 11 da Portaria MCID nº 470/2025, e a liberação acompanha o avanço físico medido. Quem entra numa obra avançada paga um encargo mensal maior desde o começo, porque a liberação já está adiantada, mas paga por muito menos tempo.

O que é o habite-se e quando recebo as chaves?

Em São Paulo o habite-se se chama hoje Certificado de Conclusão e atesta a conclusão da obra licenciada por Alvará de Execução, conforme a Portaria 221/SMUL/2017 e o Código de Obras e Edificações, a Lei municipal 16.642/2017. Depois dele vem a averbação da construção na matrícula, prevista no artigo 167, inciso II, item 4, da Lei 6.015/1973, e depois a individualização do financiamento. A entrega das chaves ocorre após a quitação ou a individualização, não no dia em que a obra termina.

O que é individualização do financiamento?

É a conversão da dívida única do empreendimento em contratos individuais por unidade autônoma, cada um com matrícula e garantia próprias. Está ligada ao repasse, momento em que o saldo devedor da incorporadora junto ao banco é liquidado pelos financiamentos concedidos aos compradores das unidades.

Quanto tempo a construtora garante a obra depois de entregue?

O artigo 618 do Código Civil fixa prazo irredutível de cinco anos de responsabilidade da construtora pela solidez e segurança da obra, em razão dos materiais e do solo. Surgindo o vício ou defeito, o prazo para propor a ação é de 180 dias contados do aparecimento.